Tyrihjellveien 13B

This is a home that stands out from the crowd – an elegant and spacious detached house with sleek 1960s design, drawn by architect Finn Lillemoen – with late-modernist architecture and good functionality that remains relevant in every way today.

The interior is characterised by large, generous rooms divided into zones, with large windows and a separation between areas for activity and rest. A large, well-equipped kitchen with adjoining laundry room opens out to the dining room and on to what the architect called "the den" in front of the fireplace. At the far end is the living room, with light coming in from three sides. The house currently comprises, among other things, four bedrooms, which can easily be increased to six. Here you will also find two good bathrooms with WC, a guest WC, a separate laundry room and several living rooms/rooms for relaxing. Add good storage options and a garage, and it can feel complete.

The location is perfect for a family with children. Surrounded by a large, sunny and attractive garden in a family-friendly residential area – with a safe walking route to school, nursery and sports facilities – and lovely walking areas in Begbymarka.

The plot is currently leasehold, but the seller will arrange the purchase of the freehold at their own expense before completion.

The lower floor comprises: A generous hall with stairs up and WC, living room, two bedrooms, hallway, bathroom/WC, walk-in wardrobe. Beyond this is a long storage room providing space for storage. Ground floor: Large living room and kitchen, with the living room divided into three zones: dining room, "the den" by the fireplace, and the living room furthest to the west. Bedroom corridor with access to a large bathroom/WC and three bedrooms. The main bedroom at the end of the corridor has direct access to the veranda. One of the bedrooms has two entrance doors and can be divided. Garage with carport and pergola.

Living room | Bright, open & divided into zones.

The living area extends westwards – from the kitchen in the east – with separate zones for dining room, fireside lounge and drawing room. The large windows provide plenty of natural light.

Balcony | Sunny & sheltered

From the living room there is access to a west-facing balcony – raised above the ground and with sun until sunset.

Kitchen | Elegant, spacious & well equipped.

The kitchen is striking and appears almost as a graphic statement at the end of the living room. The units are well organised and provide good working conditions for food preparation. They are fitted with a ceramic hob, gas burner, oven, wine cooler and dishwasher. The units have smooth white fronts and polished granite worktops.

Separate laundry room | close to the kitchen & exit door.

Modern homes are often space-efficient and frequently combine laundry functions with the bathroom. Anyone with children (or a dog) knows that it is best to have direct access to the garden from a laundry room – and that there is often activity in the laundry room and kitchen at the same time. Besides, it is nice not to be reminded of yesterday's washing every time you are in the bathroom.

Bathroom | Spacious & modern

The bathroom on the ground floor is timeless and elegant with tiled floors and walls. Custom-built vanity unit with two washbasins, wall-hung WC, shower and bath.

The bathroom on the lower floor is new in 2021, with tiled floors and walls. Vanity unit, wall-hung WC and shower.

Gulv er belagt med keramiske fliser, eik enstavs- og trestavs parkett, laminat og heldekkende tepper. Vegger er belagt med tapet, keramiske fliser og panel. Malte tak.

Huset har installert en tidlig utgave av smarthusløsninger med vekslende funksjon.

Downlights og spottbelysning i ulike rom og soner.

Nåværende eier har i sin korte eiertid gjennomført følgende arbeider:

• 2024: Varmekabler i takrenne og nedløp med ny kurs etc. Råde Elektro AS
• 2024: Byttet belysning til led, hall nedre plan og arbeidsrom, øvre plan
• 2024: Ny luft til luft varmepumpe med økt kapasitet.
• 2024: Bygget walk-in garderobe I anknytning til nye badet nedre plan. Eget arbeid.
• 2024: Vegger i stue etc malt om. Eget arbeid.
• 2025: Bygget om/opp og pusset yttermur ved inngangsparti. Betongkompaniet AS
• 2025: Nye fuger på deler av veranda utenfor øvre plan. Betongkompaniet AS
• 2025: Nye spotter i taket i stuen ved hovedvinduer samt rundt peis området i led med Plaid- systematikk. Råde Elektro AS
• 2025: Ny belysning over kjøkkenbenk. Råde Elektro AS
• 2025: Malt om tak, øvre del av vegg og bjelker i hovedrommet, øvre plan. Byggtec AS

Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter

gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli

nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

(spesifiser særlig om hvitevarer, lamper, fastmonterte hyller.)

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The property enjoys a west-facing, sunny position on a ridge in an established residential area on the west side of Begby, Fredrikstad. Here children have a safe, short route (approx. metres) through quiet residential streets to the school, nurseries and sports facilities at Begby. A few hundred metres away begins a large network of walking trails and floodlit trails leading out into Torsnesmarka and down to the golf course just outside Gamlebyen.

This is Begby – a sought-after residential area between the Østfold towns of Fredrikstad and Sarpsborg – approx. 7 minutes' drive to Fredrikstad town centre and the railway station. Nearby is Begbyhallen with a pharmacy, grocery store (Meny), hairdresser and florist. On the drive to the town centre you pass several grocery stores, a shopping centre with a state wine shop (Vinmonopolet), Biltema, a golf course – and Fredrikstad's historic pride, Gamlebyen, with its fortifications, moats and cobbled streets.

Totalt bruksareal: 290,0 m²

• BRA-i: 265,0 m²
• BRA-e: 25,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Tomten ligger i skrånende terreng der en fjellskråning ned fra gaten Skrenten leder ned til huset og uteplassen i øvre niva. Fjellgrunn og trapper leder videre ned til hagen - et stor flate utenfor sokkeletasjen med hovedinngang. Eiendommens hovedadkomst kommer via en liten sidegate fra Tyrihjellveien og leder frem til garasje og carport - flatt og planfritt frem til boligens vestside og inngangsparti. Vestover faller tomten til dels bratt ned mot naboeiendommene.

Tomten er pent opparbeidet med gressplen, belegningsstein og beplantning. Innslag av fjellgrunn bidrar til et variert og meget tiltalende inntrykk.

Eiendommens prisantydning reflekterer at den nå løpende festekontrakt blir innløst av selger. Tomten vil etter dette være å betrakte som selveiertomt.

Tomtens areal er oppgitt til 2270,00 kvm.

Enkelte av tomtegrensene er angitt i situasjonskart med stiplede linjer. Disse grensedragene har en nøyaktighet dårligere enn 14 cm.

Boligen er oppvarmet med el. varmepumpe luft til luft med innedel plassert i hovedstuen. Det er lagt el. varmekabler i alle rom i underetasjen med unntak av gangen inn til badet innenfor. Badene og wc i u. etg. har også el. varmekabler.

Ved "hulen" i hovedstuen er det plassert en åpen peis for fyring med ved. Det er i tillegg plassert en vedfyrt ovn i hallen i underetasjen.

Energikarakter: G - Oransje

Energiforbruk foregående år var ____ kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ikke brukstillatelse, eller ferdigattest for eiendommen. Dette har trolig sin forklaring ved at byggesaksmappen for eiendommen ikke er gjenfunnet i Fredrikstad kommune.

Det er fremlagt originale byggetegninger fra 1964 med påført godkjenningsstempel fra Borge Kommune som senere ble slått sammen med Fredrikstad kommune.

Bygget ble opprinnelig tegnet for Dr. K. Rohde Moe som hadde legepraksis i sitt eget hjem.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten som ligger vedlagt salgsoppgaven..

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

• Innvendig trapp mangler håndløper.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 og som kan kreve tiltak:

• Utvendig > Taktekking
• Utvendig > Nedløp og beslag
• Utvendig > Vinduer
• Innvendig > Pipe og ildsted
• Innvendig > Krypkjeller
• Tekniske installasjoner > Vannledninger
• Tekniske installasjoner > Avløpsrør
• Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
• Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
• Tomteforhold > Drenering
• Tomteforhold Utvendige vann- og avløpsledninger
• Spesialrom > Underetasje > Toalettrom >
• Overflater og konstruksjon
• Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
• Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Ventilasjon
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater vegger og himling e
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 som ikke krever umiddelbare tiltak:

• Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
• Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
• Innvendig > Radon
• Våtrom > 1. etasje >
• Vaskerom > Overflater Gulv
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater Gulv

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

• Utvendig > Takkonstruksjon/Loft Gå til side
• Våtrom > Underetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
• Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom

Arealmålingene måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn.

Eiendommen omfattes ikke av reguleringsplan.

Eiendommen omfattes av: Kommuneplan Fredrikstad 2023‑2035

Formål/ Hensynssone: 1001 Bebyggelse og anlegg. Godkjent/ Vedtatt: 15/ 6‑23

Eiendommen er ikke regulert.

Områdeanalyse:

‑ Høy aktsomhetsgrad for radon på eiendommen.

‑ Eiendommen ligger innenfor et område med aktsomhet for kvikkleire.

Ingen risiko eller konsekvens for skred på eiendommen.

‑ Gul støysone fra vei.

Boligen er registrert som en boenhet.

Eiendommen er ikke pålagt boplikt etter konsesjonslovens bestemmelser.

Prisantydning kr 10 950 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

273 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

11 224 840,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 24 792,- for 2025.

Det er ikke montert vannmåler på eiendommen.

Kom.avgifter til forbruk til vann og avløp er av kommunen basert på et stipulert forbruk på 280M3 pr. år. Vi anbefaler en kjøper om å installere vannmåler som kan gi reduserte avgifter til vann og avløp.

Kr 10 470,- pr år-

Primær formuesverdi kr. 1 407 657,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 630 626,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Fastsettelse av overtagelse må hensyn ta den pågående prosessen med innløsning er gjennomført.

Det må påregnes behandlingstid for prosessen med innløsning av tomten. Dette arbeidet vil ikke bli påbegynt før eiendommen er solgt.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket kan motta honorar ved formidling av finansielle tjenester.