Tyrihjellveien 13B

Dette er en bolig som skiller seg fra mengden - en elegant og innholdsrik enebolig med slepent design fra 1960 tallet, tegnet av Arkitekt Finn Lillemoen - med senmodernistisk arkitektur og god funksjonalitet som på alle vis er aktuell den dag i dag.

Interiøret preges av store og rause rom, delt i soner, med store vinduer og skille mellom avdelinger for aktivitet og hvile. Et stort og velutstyrt kjøkken med tilknyttet vaskerom, henvender seg ut til spisestuen og videre til det arkitekten betegnet som "hulen" foran peisen. Ytterst ligger stuen med lysinslipp fra tre kanter. Boligen inneholder i dag bl.a. fire soverom, som med enkle midler kan økes til seks. Her finner du også to gode bad med wc, gjeste-wc, eget vaskerom og flere stuer/rom for opphold. Legger du til gode oppbevaringsmuligheter og garasje, kan det oppleves som komplett.

Beliggenheten er perfekt for en barnefamilie. Omgitt av en stor, solrik og pen hage, i et barnevennlig villaområde - med trygg gangvei til skole, barnehage, idrettsanlegg - og fine turområder i Begbymarka.

Tomten er i dag festet, men selger vil besørge innløsning av tomten for egen regning før overtagelse.

• Boligen inneholder i underetasjen: En raus hall m/ trapp opp og wc, stue, to soverom, gang, bad/wc, garderobe. Innenfor er det en lang bod som gir rom for oppbevaring.
• 1.Etasje: Stor stue og kjøkken der stuen er delt i tre soner: spisestue, "hulen" ved peisen, og stuen lengst vest. Soveromsgang med adkomst til stort bad/wc og tre soverom. Hovedsoverommet i enden av gangen har direkte utgang til veranda. Det ene soverommet har to inngangsdører og kan deles.
• Garasje med carport og pergola.

Stue | Lys, åpen & delt i soner.

Stueområdet strekker seg mot vest - fra kjøkkenet i øst - med avdelte soner for spisestue, peisestue og salong. De store vindusflatene gir godt med naturlig lys.

Balkong | Solrik & skjermet

Fra stuen er det utgang til balkong mot vest - hevet over terrenget og med sol til solnedgang.

Kjøkken | Elegant, innholdsrikt & velutstyrt.

Kjøkkenet er iøynefallende og fremstår nærmest som et grafisk uttrykk i enden av stuen. Innredningen er velorganisert og gir gode arbeidsforhold for tilberedning. Innredningen er utstyrt med keramisk koketopp, gassbluss, stekeovn, vinskap og oppvaskmaskin. Innredningen har glatte,. hvite fronter og benkeplater av polert granitt.

Eget vaskerom | nær kjøkken & utgangsdør.

Moderne boliger er ofte arealeffektive og tilbyr ofte vaskeromsfunksjoner i tilknytting til badet. Alle som har barn (eller hund) vet at det beste er å ha direkte utgang til terreng fra et vaskerom - og at det ofte foregår aktivitet på vaskerom og kjøkken samtidig. Dessuten er det hyggelig å ikke bli minnet om klesvasken fra i går hver gang du er på badet.

Bad | Romslig & moderne

Badet i første etasje er tidløst og elegant med flisbelagte gulv og vegger. Plassbygget servantinnredning med to servanter, vegghengt wc, dusj og badekar.

Badet i underetasje er nytt i 2021 med flisbelagte gulv og vegger. Servantinnredning, vegghengt wc og dusj.

Gulv er belagt med keramiske fliser, eik enstavs- og trestavs parkett, laminat og heldekkende tepper. Vegger er belagt med tapet, keramiske fliser og panel. Malte tak.

Huset har installert en tidlig utgave av smarthusløsninger med vekslende funksjon.

Downlights og spottbelysning i ulike rom og soner.

Nåværende eier har i sin korte eiertid gjennomført følgende arbeider:

• 2024: Varmekabler i takrenne og nedløp med ny kurs etc. Råde Elektro AS
• 2024: Byttet belysning til led, hall nedre plan og arbeidsrom, øvre plan
• 2024: Ny luft til luft varmepumpe med økt kapasitet.
• 2024: Bygget walk-in garderobe I anknytning til nye badet nedre plan. Eget arbeid.
• 2024: Vegger i stue etc malt om. Eget arbeid.
• 2025: Bygget om/opp og pusset yttermur ved inngangsparti. Betongkompaniet AS
• 2025: Nye fuger på deler av veranda utenfor øvre plan. Betongkompaniet AS
• 2025: Nye spotter i taket i stuen ved hovedvinduer samt rundt peis området i led med Plaid- systematikk. Råde Elektro AS
• 2025: Ny belysning over kjøkkenbenk. Råde Elektro AS
• 2025: Malt om tak, øvre del av vegg og bjelker i hovedrommet, øvre plan. Byggtec AS

Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter

gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli

nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

(spesifiser særlig om hvitevarer, lamper, fastmonterte hyller.)

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Eiendommen ligger vestvendt og solrikt på et høydedrag i veletablert villastrøk på vestsiden på Begby, Fredrikstad. Her har barna trygg og kort vei ( ca meter ) gjennom rolige boliggater frem til skolen, barnehager og idrettsanlegg ved Begby. Noen hundre meter unna starter et stort nettverk av tur- og lysløyper som leder ut i Torsnesmarka og ned til Golfbanen rett utenfor Gamlebyen.

Dette er Begby - et ettertraktet boligområde mellom Østfoldbyene Fredrikstad og Sarpsborg - ca 7 min kjøring til Fredrikstad sentrum og jernbanestasjonen. I nærområdet ligger Begbyhallen med et apotek, dagligvare (Meny), frisør og blomsterbutikk. På kjøreturen til sentrum passeres flere dagligvareforretninger, kjøpesenter med vinmonopol, Biltema, Golfbane - og Fredrikstads historiske stolthet Gamlebyen, med festingsverk, voldgraver og brosteinbelagte gater.

Totalt bruksareal: 290,0 m²

• BRA-i: 265,0 m²
• BRA-e: 25,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Tomten ligger i skrånende terreng der en fjellskråning ned fra gaten Skrenten leder ned til huset og uteplassen i øvre niva. Fjellgrunn og trapper leder videre ned til hagen - et stor flate utenfor sokkeletasjen med hovedinngang. Eiendommens hovedadkomst kommer via en liten sidegate fra Tyrihjellveien og leder frem til garasje og carport - flatt og planfritt frem til boligens vestside og inngangsparti. Vestover faller tomten til dels bratt ned mot naboeiendommene.

Tomten er pent opparbeidet med gressplen, belegningsstein og beplantning. Innslag av fjellgrunn bidrar til et variert og meget tiltalende inntrykk.

Eiendommens prisantydning reflekterer at den nå løpende festekontrakt blir innløst av selger. Tomten vil etter dette være å betrakte som selveiertomt.

Tomtens areal er oppgitt til 2270,00 kvm.

Enkelte av tomtegrensene er angitt i situasjonskart med stiplede linjer. Disse grensedragene har en nøyaktighet dårligere enn 14 cm.

Boligen er oppvarmet med el. varmepumpe luft til luft med innedel plassert i hovedstuen. Det er lagt el. varmekabler i alle rom i underetasjen med unntak av gangen inn til badet innenfor. Badene og wc i u. etg. har også el. varmekabler.

Ved "hulen" i hovedstuen er det plassert en åpen peis for fyring med ved. Det er i tillegg plassert en vedfyrt ovn i hallen i underetasjen.

Energikarakter: G - Oransje

Energiforbruk foregående år var ____ kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ikke brukstillatelse, eller ferdigattest for eiendommen. Dette har trolig sin forklaring ved at byggesaksmappen for eiendommen ikke er gjenfunnet i Fredrikstad kommune.

Det er fremlagt originale byggetegninger fra 1964 med påført godkjenningsstempel fra Borge Kommune som senere ble slått sammen med Fredrikstad kommune.

Bygget ble opprinnelig tegnet for Dr. K. Rohde Moe som hadde legepraksis i sitt eget hjem.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten som ligger vedlagt salgsoppgaven..

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

• Innvendig trapp mangler håndløper.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 og som kan kreve tiltak:

• Utvendig > Taktekking
• Utvendig > Nedløp og beslag
• Utvendig > Vinduer
• Innvendig > Pipe og ildsted
• Innvendig > Krypkjeller
• Tekniske installasjoner > Vannledninger
• Tekniske installasjoner > Avløpsrør
• Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
• Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
• Tomteforhold > Drenering
• Tomteforhold Utvendige vann- og avløpsledninger
• Spesialrom > Underetasje > Toalettrom >
• Overflater og konstruksjon
• Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
• Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Ventilasjon
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater vegger og himling e
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2 som ikke krever umiddelbare tiltak:

• Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
• Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
• Innvendig > Radon
• Våtrom > 1. etasje >
• Vaskerom > Overflater Gulv
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater Gulv

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

• Utvendig > Takkonstruksjon/Loft Gå til side
• Våtrom > Underetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
• Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
• Våtrom > 1. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom

Arealmålingene måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn.

Eiendommen omfattes ikke av reguleringsplan.

Eiendommen omfattes av: Kommuneplan Fredrikstad 2023‑2035

Formål/ Hensynssone: 1001 Bebyggelse og anlegg. Godkjent/ Vedtatt: 15/ 6‑23

Eiendommen er ikke regulert.

Områdeanalyse:

‑ Høy aktsomhetsgrad for radon på eiendommen.

‑ Eiendommen ligger innenfor et område med aktsomhet for kvikkleire.

Ingen risiko eller konsekvens for skred på eiendommen.

‑ Gul støysone fra vei.

Boligen er registrert som en boenhet.

Eiendommen er ikke pålagt boplikt etter konsesjonslovens bestemmelser.

Prisantydning kr 10 950 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

273 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

11 224 840,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 24 792,- for 2025.

Det er ikke montert vannmåler på eiendommen.

Kom.avgifter til forbruk til vann og avløp er av kommunen basert på et stipulert forbruk på 280M3 pr. år. Vi anbefaler en kjøper om å installere vannmåler som kan gi reduserte avgifter til vann og avløp.

Kr 10 470,- pr år-

Primær formuesverdi kr. 1 407 657,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 630 626,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Fastsettelse av overtagelse må hensyn ta den pågående prosessen med innløsning er gjennomført.

Det må påregnes behandlingstid for prosessen med innløsning av tomten. Dette arbeidet vil ikke bli påbegynt før eiendommen er solgt.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket kan motta honorar ved formidling av finansielle tjenester.