Trondalssvingen 6

Velkommen til en velholdt og romslig familievilla med god standard, attraktiv beliggenhet på solrike Trondalstoppen boligfelt. Boligen har gjennomtenkte planløsninger og mange bruksområder — ideell for barnefamilien eller større husholdninger.

Boligen har en skjermet, vestvendt beliggenhet med svært gode solforhold og minimalt innsyn. De ulike uteplassene gjør det mulig å følge solen gjennom hele dagen, og både jacuzzi, vinterhage og de øvrige uteområdene er et naturlig samlingssted for din famailie og venner året rundt.

Den godkjente utleiedelen er en stor fordel og gir stabile leieinntekter, noe som bidrar til å redusere boutgiftene.

Boligen har en romslig og funksjonell planløsning med god plass til hele familien. Den innredede etasjen over garasjen gir stor fleksibilitet og fungerer svært godt som ungdomsavdeling, hjemmekontor, gjesterom eller hobbyrom. Den innredede kjelleren gir et verdifullt tilleggsareal som gir din familie ekstra plass og mange bruksmuligheter.

Dere vil sette stor pris på nærheten til marka, flotte turmuligheter, skoler, barnehager, butikker, idrettsanlegg og Fredrikstad sentrum. Her får man en kombinasjon av rolig og privat beliggenhet samtidig som alt man trenger i hverdagen er lett tilgjengelig.

Kort oppsummert:

• God standard og gjennomført villa
• Dobbelgarasje med innredet 2. etasje
• Flotte uteområder med jacuzzi og solrike uteplasser — gode solforhold hele døgnet
• Egen sokkelleilighet med separat entré og potensielle leieinntekter
• Stor, åpen kjøkkenløsning med kjøkkenøy, åpen mot stue og utgang til balkong
• Flere soverom, walk-in-closet og praktiske boder/tekniske rom
• Flotte utenomhus områder

Dette er en innholdsrik bolig med følgende innhold:

1. etg: Romslig entrè, stue, spisestue, kjøkken, bad, vaskerom/bod. Utgang fra stue til veranda og innglasset stue.
2. etg: Gang, bad, 3 soverom og stort walk-in-closet som også kan brukes som ekstra soverom. Utgang til balkong fra hovedsoverommet.

U. etg: Rom benyttet som stue/gjesterom og bod/teknisk rom.

Sokkelleilighet: Entrè, gang, bad, bod/teknisk rom, stue/kjøkken med utgang til terrasse og 2 soverom.

I tillegg har eiendommen en frittstående garasje med innredet andre etasje, samt en frittstående bod.

Utvendig sportsbod.

Kjøkken 1. etg:

Stort kjøkken med kjøkkenøy fra Kvik.

Innredning med slette fronter. Benkeplater av laminat. Nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål. Ett-greps armatur. Kjøle/fryseskap, oppvaskmaskin, kaffemaskin, mikrobølgeovn, stekeovner og platetopp. Komfyrvakt og ventilator med mekanisk avtrekk over platetopp. Vannrør av typen plastrør. Avløpsrør av plast.

Kjøkken i sokkelleilighet:

Kjøkken innredning fra Kvik.

Innredning med slette fronter. Benkeplate av laminat. Nedsenket oppvaskkum av komposittmateriale. Ett-greps armatur. Kjøle/fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Komfyrvakt og ventilator med mekanisk avtrekk over platetopp. Vannrør av typen plastrør. Avløpsrør av plast.

Bad i 1. etg:

Baderom fra 2015. Flislagt gulv med varme. Flislagte vegger. Himling i malt, slett flate. Innfelte downlights. Vegghengt servantinnredning med slette fronter. Servant med ett-greps armatur. Dusjhjørne med glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk i himling. Vannrør av typen plastrør. Avløpsrør av plast.

Bad i 2. etg:

Baderom fra 2015. Flislagt gulv med varme. Flislagte vegger. Himling i malt, slett flate. Innfelte downlights. Vegghengt servantinnredning med slette fronter. Dobbel servant med to ett-greps armaturer. Speil og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Badekar med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk i himling. Vannrør av typen plastrør. Avløpsrør av plast. Klessjakt mellom bad og vaskerom.

Bad i sokkelleilighet:

Baderom fra 2015. Flislagt gulv med varme. Flislagte vegger. Himling i malt, slett flate. Innfelte downlights. Vegghengt servantinnredning med slette fronter. Servant med ett-greps armatur. Speil og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk i himling. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen plastrør.

Avløpsrør av plast.

Vaskerom 1. etg:

Vaskerom fra byggeår. Flislagt gulv med varme. Veggflater belagt med panelplater. Himling i malt, slett flate. Innfelte downlights. Innredning med slette fronter. Benkeplate av laminat. Nedsenket utslagsvask av rustfritt stål. Ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk i himling. Vannrør av typen plastrør. Avløpsrør av plast.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Boligen ligger solrikt til i Trondalssvingen, beliggende i et rolig, barnevennlig og attraktivt boligfelt på Trondalstoppen, Gressvik.

Her bor du nær Hurrød- og Rød barneskole og med gangavstand til Trondalen barnehage Ca. 2 km til Gressvik sentrum med ungdomsskole og et godt utvalg service fasiliteter, noe som gjør boligen perfekt for barnefamilier.

Nærområdet gir umiddelbar tilgang til skog og mark med flotte tur- og rekreasjonsområder med kjente utsiktspunktet; Sprinkle som ligger en meget kort gåtur unna, samt et nettverk av merkede og umerkede stier — perfekt for friluftsliv og familieaktiviteter.

Gressvik IF med sitt flotte treningsanlegg ligger kun ca 150 m unna boligen. På Hurrød ligger Gressvikhallen og nye Gressvik IF`s aktivitetshus.

Praktisk beliggenhet med gode forbindelser: bussholdeplass ca. 12 minutters gange med regelmessige avganger til/fra Fredrikstad sentrum. Handel kan gjøres på Ørebekk med mange ulike butikker, Gressvik sentrum og Ålekilene alt innen for en radius på ca 2,5 km.

Kort vei til strand og skjærgård: nær Ålekilene med gratis byferge til Gressvik, Kråkerøy, sentrum og Gamlebyen. Området byr på flere populære badeplasser, blant dem Faratangen, Foten og Mærrapanna.

Eiendommen har regulert adkomst iht. gjeldende reguleringsplan.

Parkering i egen garasje, samt parkering på egen gårdsplass.

Totalt bruksareal: 343,0 m²

• BRA-i: 280,0 m²
• BRA-e: 56,0 m²
• BRA-b: 12,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 189,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Bolig over tre etasjer. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i isolert betongkonstruksjon. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilerte entrédører med glassfelt. Balkong/terrassedører og vinduer med tre-lags glass fra byggeår. Balansert ventilasjon

Denne tomten er eiet.

738,40 kvm.

Tomt opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser og adkomst, diverse beplantning og liten gressplen mot vest.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: C -

Energiforbruk foregående år var 32 800 kwh. (Gjelder hele boligen inkl leiligheten i u. etg)

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen.

Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Feiemulighet mangler. Eier skal, etter varsel om feiing, sørge for at hele fyringsanlegget er tilgjengelig for feiing, samt utstyrt og innrettet slik at det kan feies på tilfredsstillende måte. Eier av bygninger hvor feiing av skorstein foretas fra tak, skal sørge for at feieren har tilfredsstillende atkomst opp til og på taket. Hvor feiing ikke skjer fra tak, skal eier sørge for at feieren har tilfredsstillende atkomst til skorsteinen. Kommentar: taktrinn går ikke helt opp til skorstein. Dette må på plass før feiing. Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 4. ledd

Ferdigattest datert 02.02.2015. Ferdigattest gjelder for Ny bolig.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 26 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 2. etg.:

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Våtrom - Vaskerom 1. etg.:

- Overflater vegger: Det er registrert svelling i veggplater og en delvis løs sokkelflis på vegg bak vaskemaskin/ tørketrommel. Mulig årsak kan være fuktighet / kondens fra disse installasjonene. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er kartlegging av nøyaktig årsak og lokal utbedring.

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel/vegger for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vannrør: Varerør under utslagsvask er ikke plugget mot vannrørene. Konsekvens er risiko for fuktskader ved en eventuell lekkasje fra rørsystemet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Kjøkken - 1. etg.:

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Ventilator: Enkelte trykknapper på ventilatoren har noe redusert funksjon. Konsekvens er at dette kan påvirke brukerfunksjonen. Foreslått tiltak er reparasjon dersom dette lar seg gjøre.

Kjøkken - Underetasje.:

- Overflate vegg: Det er registrert begynnende svelling i panelplater på vegger over platetopp. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er etablering av sprutsikker plate i området bak platetopp.

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Tekniske anlegg:

- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Luftingen til avløpssystemet er ikke ført over tak, men er avsluttet med bruk av en vakuumventil på kneloft bak bad i andre etasje. Konsekvens er at luftefunksjonen til avløpssystemet er derfor avhengig av en mekanisk komponent, som tidvis trenger vedlikehold, og kan slutte å fungere. Selv om løsningen tilsynelatende fungerer fint i dag, er løsningen ikke anbefalt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold eller andre tiltak kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det er stedvis registrert ansamlinger av støv i avtrekksventiler på våtrom. Konsekvens kan blant annet være redusert avtrekkseffekt. Foreslått tiltak er rens av ventilasjonskanaler. Det er anbefalt å rense kanalene minst hvert femte år.

Loft - innredet - 2. etg.:

- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i gulvflater i etasjen. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Forholdet vurderes hovedsakelig til å være av lydmessig betydning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper:

- Tilstand: Det er registrert knirk i trappen. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av lydmessig betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:

- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I stue ved vedovn er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2. Etasje:

- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I gang og soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling på fasade mot nordvest ved balkong. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Gnagersikring: Det er registrert stedvis for store åpninger mellom gnagersikring og ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Ytterdører og omramming: Verandadør i stue i første etasje lukker ikke tett. Konsekvens er luftlekkasjer. Foreslått tiltak er justering.

Yttertak:

- Takrenner og utvendige nedløp: Beslag mellom nederste steinlekt og takrenne når stedvis ikke ned i takrennen. Konsekvens er risiko for at vann havner bak takrennen og fører til drypp. Foreslått tiltak er lokal utbedring ved behov.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert noe bevegelse i rekkverket. Konsekvens er at dette kan påvirke sikkerheten. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Terrasse / platting:

- Konstruksjon og fundamenter: Fundamenter er hovedsakelig skjult og ikke inspisert. Det er registrert noe svikt i terrassen ved inngangsparti til underetasje. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering:

- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre byggverk - Garasje.:

- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Kledningen har stedvis liten/ingen avstand til terrenget. Konsekvens er økt fuktbelastning og risiko for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vinduer, dører og porter: Det er registrert svelling i nedre del av dørbladet til ytterdør i andre etasje. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er lokal utbedring/utskiftning.

VVS-teknisk rom - Hoveddel.:

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel/vegger for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverket har stedvis noe bevegelse. Konsekvens er at dette kan påvirke sikkerheten. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre byggverk - Bod.:

- Vinduer, dører og porter: Dør i boden har kontakt med karmen, noe som gjør at døren henger når den åpnes/lukkes. Foreslått tiltak er justering.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan 606 Trondalen syd, med formål 111 - frittliggende småhusbebyggelse.

Eiendommen omfattes av kommuneplan fredrikstad 2023 - 2035, med formål 1001 - bebyggelse og anlegg.

Boligen har en godkjent sokkelleilighet i underetasjen med egen adkomst. Selger uttaler at utleiedelen har vært en stor fordel og gitt stabile leieinntekter i snitt på kr. 13 000,- pr. mnd. Leiligheten har egen strømmåler.

Det gjøres for øvrig oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Prisantydning kr 10 250 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

256 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

10 527 240,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 55 555,- for 2026. Inkludert eiendomsskatt med kr. 14 716,-.

14716,00

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 2 431 713,00.

Sekundær formuesverdi kr. 9 726 851,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.