Johan Hansens vei 1

This is a classic, elegant and spacious detached house in sought-after Ulvedalen on Kråkerøy – a desirable residential area close to the town centre, characterised by charming white-painted villas from the early 1900s. You live centrally here, just a short walk from Fredrikstad town centre (approx. 1 km) and the railway station. The town ferry to Gamlebyen and Gressvik is close by.

The property is tucked away in a quiet cul-de-sac on the sunny side of Ulvedalen, in a family-friendly area with little traffic. It is a short distance to nurseries, Rødsmyra primary school and Kråkerøy lower secondary school. The house enjoys an elevated, sunny position with an idyllic garden offering several sunny seating areas, a lawn and lush planting.

The house has been extensively modernised and upgraded in recent years, including a new, well-equipped kitchen with an open, sociable layout towards the living and dining rooms, two elegant bathrooms, cladding, windows and floor surfaces on the ground floor. The property is consistent and stylish throughout, with a harmonious interior, quality materials and a warm, welcoming atmosphere.

Spacious detached family home over 3 floors with basement:

Ground floor: Open-plan living room and kitchen, bedroom, bathroom, hallway, entrance.

First floor: Three bedrooms, bathroom, storage room with plumbing for a washing machine, and hallway.

Second floor: Loft living room / bedroom.

In addition, the property has a "laundry room" and storage rooms in the basement, as well as a garage with a conservatory of approx. 39 sq m.

The property is of a consistently high standard and appears well maintained. The house was renovated between 2018 and 2025, including a new kitchen, two bathrooms, heat pumps, floors on the ground floor, electrical installation, cladding, additional insulation, windows and front door. An electric car charger has been installed in the garage.

Kitchen:

Modern, well-equipped kitchen from Kvikk, new in 2018, with flat-panel fronts and composite stone worktops. The kitchen has an open, sociable layout towards the living and dining rooms. Integrated oven, induction hob with extractor, coffee machine, dishwasher and fridge with freezer compartment.

Bathrooms:

Sleek bathroom on the ground floor from 2018 with a spacious corner shower, modern large-format tiles, washbasin and WC. Bright, elegant bathroom on the first floor fitted with washbasin, bath and WC. Tiled floor with underfloor heating. Tiled walls. Painted ceiling with downlights.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

Flygelet har blitt en del av eiendommen igjennom flere eiere og kan medfølge handelen.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The property is located in an attractive, well-established residential area on the sunny side of Ulvedalen on Kråkerøy – on a street characterised by charming white-painted villas from the early 1900s. The area is quiet and family-friendly, within easy walking distance of a nursery, Rødsmyra primary school and Kråkerøy lower secondary school, as well as associated sports facilities, playgrounds and green open spaces.

You live centrally here, just a short walk (approx. 1 km) from Fredrikstad town centre, with the historic Isegran area – a fortress area with fascinating boatbuilding traditions and a small-boat harbour – right on your doorstep. Fredrikstad has a unique atmosphere, not least thanks to the charming town ferries that carry you between Gamlebyen, Cicignon, along the waterfront promenade and all the way out to Gressvik.

The property is also within walking distance of Fredrikstad railway station, with frequent train services to and from Oslo S.

Parking on the property's own plot and in the garage.

Totalt bruksareal: 292,0 m²

• BRA-i: 253,0 m²
• BRA-e: 39,0 m² (garasje og vinterhage)

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 8,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig over 2 plan med loft og kjeller oppført på grunnmur av Granitt. Utvendig kledd med stående trepanel fra 2023. Saltak tekket med takplater og takreinner i plastbelagt stål. Vinduer med 3-lags glass hovedsakelig fra 2021. Balkongdør på soverom fra 2022.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterlige opplysninger.

Det foreligger godkjente byggetegninger av hele fasaden og planløsning av 1. etasje fra 1972. Det er noen avvik / endringer i forhold til dagens bruk i første etasje - ikke søknadspliktige tiltak. Deler av garasjen er omgjort til vinterhage med plattingen bak. Tiltaket er ikke byggemeldt.

Denne tomten er eiet. 1096,90 kvm.

Tomten er pent opparbeidet med en idyllisk hage som byr på flere solrike uteplasser, gressplen og frodig beplantning.

Boligen er oppvarmet med varmepumpe, elektrisitet og vedfyring.

Energikarakter: G -

Energiforbruk foregående år (2025) var 22 693 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det er registret følgende avvik etter brannvesenets lovpålagte tilsyn: Innekledd skorstein.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Hvis bebyggelsen er eldre enn 1965/66, var det ikke krav til slik tillatelse.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten fra Ketil Asbjørnsen, datert 15.05.2026:

TG 0: 2

TG 1: 11

TG 2: 25

TG 3: 5

TG IU: 2

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

-Utvendige trapper: Vetongtrapp har mindre sprekker/skader. Det er påvist råte i rekkverk og på søyler.

-Det er målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet i kjeller. Det ble observert knirk i bjelkelaget i alle etasjer.

-Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige - alle sider må gjøres synlige for inspeksjon.

-Vaskerom i kjeller: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normalt bruk etter dagens krav.

-Forstøtningsmurer: Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

-Utvendig: Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking, undertak, renner/nedløp/beslag, eldre vinduer og heveskyvedør. Det mangler snøfanger på hele eller deler av taket. Det er ingen musesperre i nedre kant av veggkonstruksjon. Flisene på balkong har bom (hulrom) eller er løse.

-Innvendig: Overflater har en del slitasje - skader i laminatgulv og glipper i panel på loft. Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller og det mangler fuktsperre på bakken. Det ble registrert mye organisk materiale på bakken i krypkjelleren, hvor en del har falt ned fra himlingen. Det er for liten frihøyde i trappeløp og trappen er bratt. Enkelte innvendige dører har slitasje og det må foretas tiltak på enkelte dører. Rom benyttet som vaskerom har vanninstallasjoner men mangler sluk og vanntette overflater.

-Bad - 1. etasje: Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell. Påvist sprekk i våtsone. Det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelsen av membranarbeider.

-Bad - 2. etasje: Det er mulighet for at det kan forekomme vannleksajse på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Påvist bom i enkelte fliser. For lite fall mot sluk. Det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelsen av membranarbeider.

-Tekniske installasjoner: Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger. Deler av anlegget er ab eldre dato. Det anbefales å fjerne installasjoner som ikke er i bruk. Varmtvannsbereder er over 20 år.

-Tomteforhold: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det ble registrert fall mot kjeller vegg. Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er opplysy om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

-Utvendig takkonstruksjon/loft.

-Tilliggende konstruksjon av vaskerom i kjeller.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommen er ikke regulert.

Eiendommen omfattes av kommuneplan 2023 - 2035 med formål bebyggelse og anlegg. Hensyn Flomfare.

Eiendommen er godkjent som 1 boenhet.

Prisantydning kr 8 190 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

204 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

8 415 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 28 584,- for 2026.

Inkludert vann, avløp, renovasjon og branntilsyn. Det kan være hensiktsmessig å montere vannmåler for å redusere kostnaden da kommunen har et stipulert vann- og avløps forbruk på 320 m3.

Eiendomsskatten tilsvarer kr. 11 729,-.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 1 336 640,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 346 558,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.