Høghebakken 1

This is a rare find – a large, spacious detached house with two outbuildings, located just above Strandveien and the maritime buildings of Skjærhalden centre – the capital of Hvaler. Here you can enjoy the view from the veranda and balcony out over the sea and Nordre and Søndre Sandøy on the other side, or stroll along the jetties with their bustling summer life and on to the lovely town beach a couple of hundred metres away.

Detached house

Ground floor: Entrance, hall with staircase, kitchen, living room and dining room with access to the terrace, bedroom, bathroom and storage room.

First floor: Stairwell/hall, living room with access to the balcony, kitchen with dining area, three bedrooms, one of which has its own north/east-facing balcony, sleeping alcove, bathroom, WC, storage room.

Basement: Laundry room, storage rooms and garage.

Outbuilding 1: Storage room, storeroom.

Outbuilding 2: Storage room and storeroom.

Surfaces on the ground floor consist mainly of parquet, vinyl flooring and laminate on the floors, dado panelling and wallpaper on the walls and smooth, painted panelling on the ceilings. On the first floor there is laminate on the floors, painted and wallpapered walls and painted ceilings. Parts of the first floor were refurbished in 2015–2016 with several new surfaces.

Kitchen

Ground floor: Kitchen units replaced after the year of construction, according to the seller. Units with flat-panel fronts and a laminate worktop with inset sink. Practical layout with base and wall cabinets as well as space for a cooker. Cooker hood fitted under the wall cabinets.

First floor: Kitchen from 2015 with white flat-panel fronts and a laminate worktop with inset sink. Ample cupboard space with base and wall cabinets, as well as integrated appliances comprising dishwasher, cooker and induction hob. Extractor above the cooker, vented externally.

Bathrooms

Ground floor bathroom: Tiled bathroom with underfloor heating. Walls with tiles and wet-room wallpaper. Plumbing for a washing machine has been started but not completed. The owner states that the bathroom has not been in use for some time.

First floor bathroom: Bathroom with underfloor heating and bathroom furniture with full-surface washbasin and mirror. Shower recess with glass doors. Walls with bathroom panels and a smooth, painted ceiling. Mechanical ventilation with extraction through the wall.

2021 : Det ble lagt inn kommunalt vann og avløp med egen tilknytting direkte til kommunalt nett.

2018- Utvendig malt og byttet ut enkelte klednings bord.

2015-2016- Nytt kjøkken i 2 etasje.- En del nye vinduer.- Ny balkong ut fra stuen i andre etasje- Ny duk over garasje.- Store deler av 2. etasje ble pusset opp med nye overflater.- Nytt røykrør i en av pipene.- Nytt toalett og baderom i 2 .etasje.- Nye vannledninger i 2 etasje.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The property lies right in the centre – at the start of Høghebakken, the street that begins at the "pilot house" and runs north parallel to Strandveien. Just below is the marina, with guest harbour, promenade, places to eat, a grocery store and the market stalls on the square. This is right in the centre and you will hear the bustle of Skjærhalden in the summer months, but you can also retreat – onto your own property. Skjærhalden is a destination of contrasts between summer and winter. It is lovely when the summer visitors arrive – and lovely when they leave – or you can be a summer visitor yourself.

Skjærhalden lies in the south of the sought-after Hvaler archipelago, where you can island-hop to Nordre and Søndre Sandøy or to Strömstad, or use your own boat to explore the archipelago both south and north.

Kirkeøy has a beautiful cultural landscape both along the sea and inland, where you will find lovely walking trails along the shore and further into the countryside, with narrow roads and granite fence posts between farmland and pasture. Not far away is the golf course on Kirkeøy and several idyllic small harbours.

Hvaler and Skjærhalden have good bus connections to Fredrikstad and an express bus to Oslo.

Totalt bruksareal: 344,0 m²

• BRA-i: 216,0 m²
• BRA-e: 128,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 43,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Frittliggende enebolig oppført i 1908 over to plan og kjeller.

Boligen er påbygget med tilbygg i 2. etasje i 1968 og er påbygget med garasje i 1976.

Kjeller med granitt mur og pusset leca, etasje skiller av trebjelkelag og yttervegger i tre. Ytterveggene er kledd utvendig med stående malt tre panel, saltak er tekket med betong stein, takrenner i plastbelagt stål og zink, vinduer og balkong dører i tre med isolerglass. Malt ytterdør.

Uthusene har i tidligere tider, den gang eiers familie drev bakerivirksomhet i det som i dag er restauranten Big Fish, vært benyttet til innkvartering av sommerarbeidere i bakerivirksomheten. Denne praksisen pågikk i tiden krigen og frem til slutten av 1960-tallet.

Uthusene er ikke innredet for boligformål.

Tomten er eiet.

Areal: 1166,40 kvm.

Stor eiet tomt med gruset innkjørsel og oppstillings plass til bil. Tomten er pent opparbeidet med gressplen, busker og trær og forstøtningsmurer.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet i form av elektriske panelovner og el. varmekabler. Vedfyring i peis i begge etasjer.

Energikarakter: G - Rød

Energiforbruk foregående år var 28 233 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det er gitt anmerkning fra feiervesen for følgende forhold:

1. Plassering: Avstand til brennbart materiale fra skorstein Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6 2 Innekledd skorstein Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6 For kort avstand til brennbart materiale fra skorstein Kommentar: Panel på 1 side i 2. etasje. Det skal være minimum 100mm avstand fra skorstein til brennbart materiale. Skorstein mangler også utsparinger gjennom etasjeskillere, noe som resulterer i at avstanden blir for liten.
2. En teglskorstein må oppstilles slik at alle fire sider er tilgjengelige for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker i skorsteinen. Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapet som skjuler tegloverflaten for inspeksjon med hensyn til sprekker. Kommentar: Under tilsynet ble det avdekket at deler av deres skorstein er innkledd med tapet (1 side i 2. etasje).

Boligen har to piper. Anmerkningene ovenfor gjelder pipen i nord.

Selger for det sydlige pipeløpet fått installert innvendig stålpipe i pipeløpet i 2015.

Det finnes ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver. For eiendommer oppført før 1965 er dette ikke påkrevet.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK) i tilstandsrapporten:

• Vinduer
• Balkong
• Utvendige trapper
• Innvendig Etasjeskille/gulv mot grunn
• Pipe og ildsted
• Avløpsrør
• Tomteforhold Forstøtningsmurer
• Våtrom Kjeller Vaskerom
• Våtrom 1 Etasje Bad

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK) i tilstandsrapporten:

Utvendig:

• Taktekking
• Nedløp og beslag
• Vegg konstruksjon
• Takkonstruksjon/loft
• Dører
• Balkonger
• Utvendige trapper
• Innvendig:
• Overflater
• Radon
• Rom under terreng
• Kryp kjeller
• Innvendige trapper
• Vann og avløps rør
• Ventilasjon
• Varmesentral
• Elektrisk anlegg
• Fuktsikring/drenering
• Grunn og fundamenter
• Terreng forhold
• Kjøkken 1 etasje
• bad i 2 etasje overflater og ventilasjon

Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

• Septiktank
• Oljetank
• Tilliggende konstruksjoner vaskerom i kjeller

Se tilstandsrapporten i vedlegg til salgsoppgaven for detaljerte beskrivelser av de respektive anmerkninger.

Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan 71 Skjærhalden, med formål 111 - frittliggende småhusbebyggelse.

Eiendommen omfattes av kommuneplan 2019 - 2031 og kommuneplan Skjærhalden 2024 - 2036, med formål/hensynssoner 5 - byggegrense, utb.volum, funksjonskrav, 6 - miljøhensyn, 1001 - bebyggelse og anlegg og 1110 - boligbebyggelse.

Kommunedelplan Skjærhalden 2024-2036: Byggegrense, utbyggingsvolum, funksjonskrav og boligbebyggelse.

Boligen er registrert som en boenhet.

Denne eiendommen er underlagt boplikt etter konsesjonsloven.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes som helårsbolig jfr. konsesjonslov §7.

For å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir benyttet til fritidsformål, har kommunen bestemt at reglene om konsesjonsfrihet uten boplikt helt eller delvis ikke gjelder innenfor verneområdet.

Erklæringen skal vedlegges skjøtet for tinglysing, og oppgjøret kan ikke foretas før skjøtet er tinglyst. Konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan.

Prisantydning kr 7 950 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

198 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

8 149 840,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommuale avgifter kr 27 773,- inkl. eiendomsskatt med kr 11 798,-.

Gjelder for 2025.

kr. 11798,00,- for 2025.

Primær formuesverdi kr. 1 471 711,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 886 845,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.