Røssholmen 216

Romslig og lekker hytte, som er betydelig oppusset de seneste årene, bla baderom fra 2024. til sammen 4 gode soverom, og åpen stue kjøkkenløsning med dobbel skyvedør til platting og praktfull hage. Eiendommen er tilknyttet kommunalt VA og holder gjennomgående god standard. Eiendommen er omgitt av vakker natur og ligger kun drøye 100 meter fra em liten kile med strand, litt lenger bort er det oppgradert bryggeanlegg med badebrygge hvor man disponerer tinglyst båtplass. Med eiendommen følger rett til leie av båtplass/parkeringsplass i Botnekilen (rett innenfor Røssholmen). Fra eiendommen er det vakker utsikt til vannet.

Uteområdene er solrike og innbydende, perfekte for å nyte lange sommerdager. Plenen er dekket av grønt, frodig gress som gir en perfekt lekeplass for barn, utendørs spill eller avslapning. Eiendommen er omgitt av vakker natur, fine turområder på øya.

Hytta er nymalt 2026.

Hytta består av entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og fire soverom. Utgang fra stue til nordvendt veranda. I tillegg har eiendommen en frittstående bod, som ble bygget i 2015 eller 2016.

Hytta har en moderne kjøkkeninnredning fra 2021, som kombinerer stil og funksjonalitet. Kjøkkenet er utstyrt med alt du trenger for å tilberede måltider, og den åpne stue- og kjøkkenløsningen gjør rommet til et naturlig samlingspunkt for familie og venner.

Badet ble fornyet i 2024 og har flislagt gulv med varme, noe som gir en luksuriøs følelse. Det moderne designet gjør badet til et sted hvor du kan nyte komfort og velvære.

Kjøkken: Gulver er belagt med laminat, malt panel på vegger og i himling.

Bad: Gulvet er flislagt med varme og veggene er flislagt. Himling er i malt slett overflate og innfelte downlights.

Ellers er gulver belagt med laminat og bord gulv. Vegger og himlinger er malte.

Baderom er fornyet med membran, overflater, røropplegg og innredning i 2024.

Kjøkkeninnredningen ble fornyet i i 2021.

Med eiendommen følger tinglyst båtplass. Eiendommen disponerer plassen nærmest badebrygga, her det plass til 2 båter. Med eiendommen følger rett til leie av båtplass/parkeringsplass i Botnekilen (rett innenfor Røssholmen).

Følgende tilbehør medfølger handelen:

All løsøre ute og inne medfølger, bortsett fra noen private eiendeler.

Hytta ligger vakkert og sjønært på nordvestsiden av Røssholmen, ca 100 meter med opparbeidet sti tar deg ned til båtplassen og badeplasser. Røssholmen er en idyllisk holme/øy med en blanding av skog og svaberg, her er det bygget ca 30 hytter som bindes sammen av et utstrakt stinett. Deler av Røsholmen er naturreservat, som også er en yndet tilleggingsplass for småbåtfolk. Nord på øya, innenfor ca 10 minutters gangavstand, finnes en barnevennlig og idyllisk sandstrand. Edholmen Marina tilbyr restaurant, kiosk og mulighet for overnatting (fra 2025).

Med nærhet til både sandstrender og fiskeplasser, er det mange aktiviteter å velge mellom. Enten du liker å bade, fiske, gå tur eller bare nyte stillheten, har denne hytta noe for alle.

Noe av det fineste du vil oppleve på Røssholmen er:

• Strender og svaberg.
• Skjærgården: Utforsk de mange små øyene og holmene rundt Røssholmen. Padling i kajakk eller båt gir deg muligheten til å oppdage skjulte perler. Vakre

Romsundet tar deg innaskjærs nesten fram til Skjærhalden.

• Turstier: Øya har flere stier som tar deg gjennom variert terreng, fra skogkledde områder til åpne sletter med fantastisk utsikt over havet.

Røssholmen er kjent for sitt rike dyreliv og vakre landskap. Fuglekikking, fotografering og stjernetitting er bare noen av de mange naturopplevelsene du kan nyte her.

På visningsdagen settes det opp båttransport fra Edholmen Marina/nord på Kirkøy.

Totalt bruksareal: 88,0 m²

• BRA-i: 72,0 m²
• BRA-e: 6,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 10,0 m².

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Fritidsbolig beliggende på Røssholmen i Hvaler kommune.

Hytte over ett plan. Hytten står på pilarer av lettklinkerblokker fundamentert til fjell. Bjelkelag av trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takshingel. Hytten har profilert entrédør med glassfelt og elektronisk dørlås. Skyvedør, verandadør og vinduer med to-lags glass fra byggeår. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Tomt opparbeidet med gressplen og diverse beplantning.

Uthus er ikke byggemeldt.

Feiervesenet har tilbydt tilsyn (juni 2024) - ikke gjennomført da det ikke passet eier.

Denne tomten er eiet.

2728,00 kvm.

Tomtens areal er kun omtrentlig.

Stor, forholdsvis flat tomt som er planert og pent opparbeidet med gressplen og prydbusker. Noe innslag av fjell/svaberg. Tomten skråner pent mot vannet og går over i naturlig vegetasjon litt utenfor tomtegrensen (mot vest).

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner og vedfyring.

Energikarakter: E - Rød

Energiforbruk foregående år var ____4 800 kwh.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Dokumentet foreligger ikke.

Eiendommen er ikke tilknyttet vei.

Kommunal vann- og avløps tilknytning via et privat anlegg.

Det foreligger tilstandsrapport fra Anticimex ved Magnus Langvik

05.05.2026.

Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG0 til TG3 der TG0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG2 og TG3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.

I tilstandsrapporten for denne eiendommen er 74 % av bygningselementene gitt TG0, eller 1. Det er 24 % som er gitt TG2, og ingen bygningselementer er gitt TG3 eller TGIU.

En oppsummering av TG2 leser du nedenfor, ellers finner du nærmere beskrivelse i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad.:

- Annet: Det ble i forbindelse med hulltaking i tilstøtende rom registrert bruk av fuktsperre (plastfolie) bak panelet. Dette betyr at baderomsveggen har et tett sjikt på begge sider. Dette er ikke en anbefalt oppbygning. Konsekvens er at eventuell fuktighet inne i veggen ikke luftes ut. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg:

- Varmtvannsbereder: Berederen er plassert utendørs under hytten. Konsekvens er risiko for redusert levetid grunnet fuktighet og temperatursvingninger. Foreslått tiltak er innbygging av berederen.

Yttervegger inkl. fasader:

- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak deler av ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer bærer generelt preg av slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking og vedlikehold/utskiftninger ved behov.

- Ytterdører og omramming: Skyvedør og verandadør er av eldre dato. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking og vedlikehold/utskiftninger ved behov. Det er ikke etablert beslag mellom dørterskel og yttervegg under verandadør i soverom 4. Konsekvens er redusert beskyttelse mot vind og risiko for vanninndriv med påfølgende skader i konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokale utbedringer.

Yttertak:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taktekkingen viser noe tegn til slitasje. Alder på tekkingen er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Konsekvens av uilstrekkelig ventilasjon er at dette kan medføre fuktskader grunnet kondensskader, snøsmelting og lignende forhold.

Bygningsdelen er inspisert ved å fysisk være på taket.

Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på verandaen viser tegn til slitasje og har stedvise skader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer ved behov.

- Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert noe nedbøyning i bærebjelker. Verandaen har noe svikt. Dette indikerer underdimensjonering. Konsekvens er risiko for skader i konstruksjonen over tid. Foreslått tiltak er forsterkning av konstruksjonen.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Beslag i nedre del av taket er ikke tilstrekkelig festet. Konsekvens kan være at sterk vind kan føre til bevegelser i beslaget, og at innfestinger løsner som følge av dette.

Boden står på lettklinkerblokker som er plassert direkte mot terrenget. Det er registrert stedvise skjevheter i blokkene. Dette kan medføre bevegelser og skjevheter i konstruksjonen over tid.

Gulv i boden har noe svikt. Dette indikerer underdimensjonering/svekkelser i bærende konstruksjon.

Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes lokale utbedringer. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Andre forhold - Bjelkelag:

- Tilstandsgrad: TG2 gjelder: Det er registrert utettheter i stubbeloft (underside bjelkelag). Konsekvens er risiko for inntrekk av fuktig luft og dyr/insekter som igjen kan føre til skader i konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokale utbedringer. Til informasjon: Hytten er tilbygget/ombygget i ca. 2013. Tidligere veranda har blitt bygget inn og omgjort til bruksareal. Bjelkelag i ombygget del kan ikke sees å være isolert.

Husk : Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold, herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse.

Uregulert område. Spredt hyttebebyggelse, landbruk-, natur- og friluftsområde samt hensynssone landskap.

Ikke Boplikt da eiendommen er en fritidsbolig.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Prisantydning kr 4 900 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

122 500,00,- (Dokumentavgift)

12 550,00,- (Tryg Boligkjøperpakke Hytte)

500,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

500,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

5 036 050,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 18 968,- for 2024inkl. eiendomsskat (kr. 5.988,-).

Vann- og avløpslag kr 1.500,- for 2023.

Primær formuesverdi kr. 238 745,00.

Sekundær formuesverdi kr. 0,00.

Gjeldende for ligningsåret 2022.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.