Laenga 46

Enkel og rimelig hytte beliggende i veletablert hyttegrend på Laenga, Papperøy. Nydelige Papper ligger lengst vest på Hvaler, forbundet met bro fra Vesterøy, og er omgitt av glitrende hav og har et variert landskap med svaberg, strender og skogsområder. I Papperbukta med pittoreske sjøboder og koselige viker er det flotte bademuligheter. Området er kjent for fantastiske uthavner for småbåter. Hytta ligger høyt, men godt skjermet for vær og vind, blant idyllisk og spredt furuskog. Gode solforhold fra morgen til kveld. Nærhet til bademuligheter i "Bukta" og i Vauerkilen, for store og små. Fantastiske turområder i nærområdet og lenger ut på Vesterøy, som Guttormsvauen og Kuvauen. Hytta er hovedsakelig av original stand supplert med nyere uthus/anneks. Barnevennlig område med ballplass/lekeplass tilknyttet hyttegrenda. Gode parkeringsmuligheter kun ca 5 minutter unna.

Stue, kjøkken, bad, tre soverom og bod/toalettrom.

Uthus/anneks på ca 13 m²

Hytta har hovedsakelig original stand, men fremstår godt vedlikeholdt.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

Løsøre inne og ute, bortsett fra noen private gjenstander følger eiendommen.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Eiendommen ligger ved Laenga, på høydedraget mellom Vauerkilen og Papper, vest på Vesterøy - omgitt av et vakkert kystlandskap med holmer og skjær. Hytta ligger opp på et fjellplatå med sol hele dagen. Laenga hyttegrend disponerer store friarealer og har rikelig med parkeringsareal, ballplasser og et velutviklet stinett. På Vesterøy har man et fint handelsområde ved Ødegårdskilen. Felles parkeringsplass noen få minutters gange fra eiendommen. Papperområdet består av et vakkert skjærgårdslandskap med sjarmerende sjøbuer, holmer og skjær og et yrende båtliv. Hvalerskjærgården har mange øyer med et uttall av utfartsområder, strender, svaberg og tettsteder, populært blandt båtfolk og sommergjester. Skjærhalden, Tisler, Akerøya, og Søsterøyene ligger innenfor en kort båttur.

Fra Fredrikstad sentrum følg RV 108 i retning Hvaler. Følg Hvalerveien forbi Stokken og videre inn på Vesterøy, forbi handelsområdet. Følg skilt til høyre ved Essostasjonen mot Papper. Følg FV 472 til Papperveien tar av til høyre, og følg denne frem til skilt Laenga til venstre. Ta til venstre før idrettsplass og parker her. Ta trappen opp på fjellet og følg sti i nordlig retning. Hytta ligger i bakerste rekke.

Stor, felles parkeringsplass som disponeres av sameiet.

Totalt bruksareal: 62,0 m²

• BRA-i: 45,0 m²
• BRA-e: 17,0 m² ( Anneks og toalettrom)
• BRA-b: m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 50,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Hytten står på pilarer av lettklinkerblokker. Bjelkelag i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning.

Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takpapp. Verandadør med to-lags glass fra 1996. Profilert boddør.

Vinduer med to-lags glass fra mellom byggeår og 2018. Naturlig ventilasjon. Hytten har vannforsyning fra regnvannsisterne.

Anneks/uthus har bæresøyler av betong. Bjelkelag i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning.

Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takpapp. Profilert entrédør. Vinduer med to-lags glass fra byggeår. Naturlig ventilasjon.

Vedlagte byggetegninger stemmer ikke med dagens hytte.

Uthuset (korrekte tegninger) er innredet og bruksendret til anneks/gjestehytte -tiltaket er ikke byggemeldt.

Denne tomten er eiet.

500,00 kvm.

Felles eiertomt. Hele hytteområdet er innløst i fellesskap av hytteeierene. Hver hytte er knyttet opp med en aksje/ punktfeste mot Laenga hyttegrend. Punktfestet er ikke avgrenset, men angitt med en radius på 12,62 m og et areal på ca 500 m2.

Hyggelig naturtomt med store, solrike uteplasser i form av terrasse som er delt overbygget samt terrasse ved Uthus.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner

Energikarakter: F -

Energiforbruk foregående år var 208 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er ikke tilknyttet kommunal vei, vann eller avløp.

Sisternevann med avløp direkte på grunn (ikke lovlig).

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad.:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Det er ikke etablert sluk, tettesjikt eller annen form for lekkasjesikring i rommet. Konsekvens er risiko for skader ved eventuelt vannsøl fra kabinett eller servant.

Ingen ventilasjon utover vindu. Konsekvens er at dette medfører økt fuktbelastning i rommet ved bruk av dusj og servant.

På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Rommet har ikke fast vanntilførsel og det er ingen direkte vannpåkjenning på gulv eller vegger ved normal bruk. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Rommet har ingen permanent vanntilførsel. Risikoen for lekkasjer og skader vurderes derfor som begrenset. På bakgrunn av dette er det valgt å avvike fra NS3600 med hensyn til valg av tilstandsgrad. Bruk av dusj og servant vil likevel innebære en viss risiko for skader som følge av vannsøl/fuktbelastning. Foreslått tiltak er etablering av sluk og tilstrekkelig tettesjikt i rommet, samt etablering av avtrekksventil med mekanisk avtrekk som ledes ut av bygget.

Kjøkken:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler og komponenter) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Det er ikke etablert ventilator i kjøkkenet. Konsekvens er risiko for økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet ved matlaging. Foreslått tiltak er etablering av ventilator med mekanisk avtrekk som leder ut av bygget.

Innredningen har generell aldersrelatert slitasje. Det er blant annet registrert tegn til svelling i bunnplate under oppvaskkum. Konsekvens er risiko for videre utvikling.

Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Tekniske anlegg:

- Annet: Alder på vannpumpe er ikke kjent. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at reparasjon/utskiftning kan iverksettes ved behov.

Andre rom:

- Overflate himling: Det er registrert fuktmerker i himling og vegg ved gjennomføring av skorstein. Forholdet indikerer fuktgjennomtrengning fra utsiden. Observasjoner gjort fra utsiden underbygger dette. Det ble utført fuktmåling med piggelektroder i treverket i og utenfor de berørte områdene. Det ble ikke registrert forhøyede fuktnivåer eller betydelige forskjeller. Konsekvens er risiko for videre utvikling og skjulte skader. Forholdet er vurdert til TG3, samt gitt forslag til tiltak og sjablongmessig prisanslag under avsnitt "Yttertak".

- Overflate gulv: Gulvflater bærer generelt preg av aldersrelatert slitasje og har stedvis knirk. Forholdet vurderes hovedsakelig til å være av estetisk/lydmessig betydning, uten betydelige konsekvenser. Fornying kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventil i soverom 2. Konsekvens er redusert luftutskiftning når vindu er lukket. Foreslått tiltak er etablering av tilluftsventil i vegg dersom videre bruk tilsier at dette er nødvendig.

Yttervegger inkl. fasader:

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Kledningen har stedvis høy slitasje (oppsprekking). Det er ikke registrert råteskader av betydning. Konsekvens er redusert beskyttelse av konstruksjonen. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold og utskiftninger ved behov.

- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer er hovedsakelig av eldre dato og bærer stedvis preg av slitasje. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Punkterte vindusglass registrert i stue og soverom 2. Konsekvens er reduksjon av vinduets isolasjonsevne/økt varmetap, økt fare for kondensproblemer og svekkelse av vinduets estetiske kvalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

- Ytterdører og omramming: Verandadør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Døren står forøvrig beskyttet under takutstikk. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttertak:

- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Taket ble inspisert ved å fysisk være på taket. Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering med unntak av indikasjon på lekkasje ved pipe som er vurdert til TG3 i eget punkt. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taktekkingen viser begynnende tegn til alder og slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Taktekkingen har noe mose/algevekst. Dette kan påvirke levetiden negativt. Hytten har en lukket takkonstruksjon. Konsekvensen er at det ikke har vært mulig å kontrollere konstruksjonsoppbygning, utførelse eller tilstand på skjulte deler av konstruksjonen. Vurderingen er derfor basert utelukkende på forhold som lot seg visuelt kontrollere. Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på veranda/rekkverk har stedvis tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Yttertak:

- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Beslag rundt pipe bærer preg av slitasje og har tegn til utettheter. Det er registrert fuktmerker i himling/vegg på innvendig side ved gjennomføring av skorstein. Se avsnitt "Andre rom". Dette indikerer taklekkasje. Konsekvens er risiko for videre utvikling og skjulte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring og videre undersøkelser for å kartlegge omfang. Det gjøres oppmerksom på at igangsetting av slike arbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det bør tas høyde for. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokal utbedring.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen omfattes av kommuneplan 2019-2031, med formål 1120 - fritidsbebyggelse.

Ikke boplikt - ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Prisantydning kr 2 490 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

62 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

2 573 240,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 4 680,- for 2026. Inkludert eiendomsskatt kr. 5 704,- for 2026.

5704,00

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Velforeningskontingent til Langa velforening av kr 500,-.

Velforeningskontingent til Langa hyttegrend av kr 800,-.

Primær formuesverdi kr. 432 443,00.

Sekundær formuesverdi kr. 0,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.