Ridehusgata 3

This two-room flat is a real gem – elegantly and tastefully refurbished, in an attractive and very charming period building in Cicignon. The building lies on a quiet residential street that runs from Fergestedsveien down to the waterfront promenade opposite Isegran. The location is distinguished and highly desirable in this historic district. The town centre, the waterfront promenade, the railway station and historic Gamlebyen/Isegran are just a few blocks away.

The flat is on the ground floor and has been tastefully and cleverly upgraded in recent years, with levelled floors with underfloor heating, a new bathroom, a new kitchen and surfaces that are light, welcoming and well coordinated. The result is a sense of unity and balance.

Beyond the carriage entrance lies a lovely shared garden, where the evening sun comes in from the west, inviting a pleasant sense of community among the residents.

Ground floor: Entrance, WC, bathroom, bedroom, living room and kitchen. Access to the balcony from the bedroom.

The flat has the use of a large storage room in the basement.

Flat with vinyl flooring and underfloor heating in the entrance, living room and bathroom. The walls have painted, wallpapered surfaces, and the ceilings are painted and smooth. Inside there are flat-panel doors, and ventilation is based on natural air supply via vents.

Kitchen
Kitchen from 2016 with smooth fronts and a wooden worktop. Inset sink with tap and tiles above the worktop. The kitchen is fitted with a freestanding fridge with freezer compartment and a cooker with hob. Plumbing for a washing machine. Wall-mounted extractor.

Bathroom
Bathroom from approx. 2005, upgraded in 2016 with tiles on the floor and walls. The bathroom has underfloor heating and a painted, smooth ceiling. It is fitted with a wall-hung vanity unit, countertop washbasin with tap, illuminated mirror cabinet with power socket, and a corner shower with curtain. Natural extraction via a wall vent.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

(spesifiser særlig om hvitevarer, lamper, fastmonterte hyller.)

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The fine period building lies in quiet surroundings on Ridehusgaten, which runs south from Fergestedsveien down to the waterfront promenade, opposite Isegran. Just a short walk away is the railway station with connections to Oslo, and the ferry landing that takes you to Northern Europe's best-preserved fortress town – and Fredrikstad's pride – Gamlebyen. In the neighbourhood there are several small cafés and a waterfront promenade you can follow into the town centre, or you can stroll upriver along Glommastien, which follows the course of the river. This is Fredrikstad's Frogner – quiet, with traditional buildings – in contrast to the livelier, busier town centre along the waterfront promenade.

There is zone parking for residents in Cicignon. Residents can buy a parking permit from Fredrikstad municipality. The price per vehicle/resident is NOK 1,600 per year.

Totalt bruksareal: 57,0 m²

• BRA-i: 48,0 m²
• BRA-e: 9,0 m²

I tillegg kommer TBA (Balkong) med 5,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

En eldre og meget iøynefallende bygård fra ca 1900 oppført i en stil som karakteriseres som Historisme.. Historismen hentet inspirasjon og elementer fra flere av samtidens arkitekturretninger.

Grunnmur av teglstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Glatt entrédør. Brannklasse B30 og lydklasse 30dB. Glatt entrédør til trapperom. Brannklasse B30. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av metall. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppganger ( en mot gaten og en mot hagen). Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene.

Bygården har pene fellesareal og især en vakker trappeoppgang flisbelagt i første etasje og med dekorative håndløpere - og trappetrinn av eik.

Borettslagets tomt er eiet.

481,00 kvm.

Tomten er pent opparbeidet er et fint møtested for gårdens beboere, med belegningsstein i kombinasjon med gressplen og fin beplantning.

Oppvarming av leiligheten skjer i hovedsak ved bruk av gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.

Energikarakter: G -

Energiforbruk foregående år var 10 589 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse fra 1982.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Oppsummering av avvik:

Tilstandsgrad 1 : 29 av 42

Tilstandsgrad 2 : 12 av 42

Tilstandsgrad 3: 0 av 42

TGIU (Ikke undersøkt): 1 av 42.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad :

- Overflater vegger: Dør er plassert i våtsonen. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for fuktskader på både døren og tilstøtende veggkonstruksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen ved døråpning samt under servantinnredning. Konsekvens er at forholdet kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge eksakt årsak, tilstand i skjulte deler av konstruksjonen og avdekke hvilke tiltak som er nødvendige.

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg:

- Innvendig stoppekran: Det er ikke etablert stoppekran i leiligheten. Konsekvens kan være at det ikke er tilstrekkelig mulighet til å kunne stenge av vannet. Foreslått tiltak er etablering av stoppekran.

- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

Toalettrom:

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger. Konsekvens er at ventilasjon kan svekkes, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring kan iverksettes hvis dette vurderes som nødvendig.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

TGIU er angitt med begrunnelse: TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer. Innvendig stakeluke er ikke påvist.

Boligen omfattes av reguleringsplan 220 Cicignon med formål boliger. I kommuneplanens arealdel angitt med formål Bebyggelse og anlegg - hensynsoner for Ras og Skredfare. Hensyn kulturmijø.

Borettslagets vedtekter gir begrensninger for utleie. Utleie kan ikke finne sted uten borettslagets samtykke.

Dyrehold er tillatt ifølge sameiets/borettslagets husordensregler. Se vedlagte husordensregler for mer informasjon.

Prisantydning kr 2 950 000,-

Andel fellesgjeld kr 209 514,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 3 160 604,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 209 514,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 3 862,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Boligselskapets driftskostnader, herunder kommunale avgifter, byggforsikring, eiendomsskatt, Tv/internett, oppvarming, belysning av fellesareal, forretningsførsel, avsetning til vedlikehold, renhold, m.m

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesgjeld er kr. 209 514,- pr. 31.12.2025.

Selskapets totale gjeld er kr.

2 830 000,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesformue utgjør kr. 17 487,- pr. 31.12.2025.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt er inkludert i felleskostnader.

Eiendomsskatt inngår i felleskostnader.

Primær formuesverdi kr. 573 109,00.

Sekundær formuesverdi kr. 2 292 435,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.