Refsahlveien 76

A spacious and well-appointed cabin with a sleeping loft and an outbuilding/annexe, set close to the sea at Roppestad in Torsnes. Parking on the property's own plot. A short walk to a child-friendly bathing spot and the boat mooring. The cabin is in good condition and is connected to the municipal water and sewerage mains, with a modern kitchen and bathroom. Sunny outdoor areas in the form of a partly covered wraparound veranda, decking and lawn.

By boat it is a short trip to the Hvaler islands and Strömstad. The cabin sits on a small rocky knoll with good sun, in an area of established, scattered cabins close to forest and sea - superb walking country.

Approximately 10 minutes by car to Gamlebyen, with a range of amenities and a ferry connection to Fredrikstad town centre. There is also a golf course here.

The cabin comprises an entrance/hallway, storage room, bathroom, living room, kitchen and two bedrooms. Sleeping loft with 2 sleeping areas (not measurable area). The cabin has a total of 10 beds (8 in the cabin and 2 in the annexe).

Outbuilding/annexe.

The cabin is connected to water and sewerage and is of a good cabin standard.

Kitchen

Kitchen from the year of construction, with profiled fronts and laminate worktops. Fridge and freezer, cooker, hob and dishwasher.

Bathroom

Bathroom from the year of construction - tiles on the floor and walls, timber-panelled ceiling with recessed downlights.

Vanity unit with profiled fronts, shower cubicle and WC. Underfloor heating.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

(spesifiser særlig om hvitevarer, lamper, fastmonterte hyller.)

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The property is part of an established and peaceful cabin area at Ødegårdskilen in Torsnes, only approx. 20 minutes from Fredrikstad town centre. Walking distance (approx. 7 min) to a sandy beach and the boat mooring. Lovely walking terrain with rich wildlife and birdlife right on the doorstep. A short distance to a local shop, Gamlebyen with its ferry connection to Fredrikstad town centre, a golf course and sports/swimming facilities. By boat it is a short trip to northern Hvaler with its amenities and restaurants - Sand Marina and Edholmen Marina are within approx. half an hour's journey. The cabin sits a little above the road with a sheltered garden and good sun. Road access all the way and parking on the property's own plot.

From Fredrikstad, drive over Fredrikstad Bridge and take the second exit at the roundabout, signposted Sweden. Turn right at the next roundabout, follow RV 110 for approx. 1 km and turn left onto RV 107 - Torsnes. Drive until you reach the sign for Humlekjær / Bævø camping. Follow this road for approx. 1.5 km to the sign for Refsahlveien. Follow this road (towards the cabins and marina) - the cabin is then on the right-hand side with parking on the plot.

Parking on the property's own plot for 4-5 cars.

The cabin comes with a boat mooring in a shared floating jetty facility at Roppestadholmen.

For a boat of approx. 20 feet.

Totalt bruksareal: 64,0 m²

• BRA-i: 56,0 m²
• BRA-e: 8,0 m²
• BRA-b: m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 57,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Grunnmur av lettklinkerblokker fundamentert til fjell. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning

(villmarkspanel). Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takshingel. Hytten har profilert entrédør. Verandadør og vinduer med to-lags glass fra

2005 (produksjonsår). Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk i bad og kjøkken.

Uthus er oppført på utsiden av delen av tomten som er regulert. I henhold til reguleringsplanen tillates oppført 1 frittliggende bod/uthus med grunnflate inntil 10 m2. Uthuset er imidlertid innredet, bruksendringen er ikke byggesøkt.

Denne tomten er eiet.

1010,00 kvm.

Noe skrånende tomt opparbeidet med gressplen og noe beplantning. Stor parkeringsplass.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring..

Energikarakter: C -

Energiforbruk foregående år var 4 500 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

For hytta foreligger ferdigattest av 27.05.2010.

Eiendommen er tilknyttet privat vei, kommunalt vann og avløp via private anlegg (helårsvann).

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 13 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad.:

- Fallforhold rundt sluk: Baderomsgulvet er tilnærmet flatt. Dette oppfyller ikke preaksepterte ytelser i gjeldende teknisk forskrift. Konsekvens er at eventuelt vannsøl kan bli liggende på gulvet. På grunn av bruk av dusjkabinett vurderes imidlertid forholdet ikke å utgjøre et vesentlig avvik. Tiltak anses derfor ikke som nødvendige så lenge denne løsningen opprettholdes.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. TG2 i henhold til NS3600. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Det er registrert rørgjennomføringer i gulv i dusjsonen. Dette er et område som potensielt kan bli utsatt for vannsøl selv ved bruk av dusjkabinett. Utførelse med hensyn til tettesjiktets tilslutning rundt vannrørene er ikke kjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale utbedringer eller komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte mellom badet og øvrige rom er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):

- Synlige rør og rørføringer (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det er registrert utettheter i vindtetting ved rørgjennomføringer på undersiden av bjelkelaget. Konsekvens er risiko for inntrekk av fuktig luft og/eller insekter/dyr i konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokale utbedringer.

Yttervegger inkl. fasader:

- Annet: Det er registrert utettheter i vindsperren i nedre del av kledningen (vindsperrepappen er ikke festet/klemt mot bunnsvill i tilstrekkelig grad). Dette er synlig fra underkant kledning. Konsekvens er risiko for inntrekk av fuktig luft og/eller dyr/insekter i konstruksjonen. Dette kan blant annet føre til økt varmetap/redusert isoleringsevne. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Det er registrert stedvise utettheter i overgang mellom utvendig vindsperre og vinduer. Dette er synlig i hjørner i nedre del av vinduene. Konsekvens er blant annet risiko for vanninndriv med påfølgende skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Yttertak:

- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Takkonstruksjonen viser tegn til skjevheter i møne (toppen av tak) over stue. Nøyaktig årsak eller om forholdet er stabilt er ikke kjent. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje. Det er registrert noe mose/algevekst. Dette kan påvirke levetiden negativt. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Det er registrert en synlig spiker med tegn til utettheter i taktekkingen i nedre del av taket omtrent mellom vindu i kjøkken og vindu i stue. Konsekvens er risiko for lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebord og rekkverk viser stedvis tegn til overflateslitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Rekkverk på verandadel har stedvise skjevheter. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Drenering:

- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og avviker fra kriteriene i NS 3600. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for eventuell _.

- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke sees å være etablert utvendig fuktsperre på deler av grunnmuren som ligger under terreng. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Det er registrert noe avleiring av mineralutslag på innsiden av grunnmuren. Dette indikerer fuktvandring i konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre overvåking av dagens tilstand slik at eventuelle utbedringer kan iverksettes ved behov.

Andre byggverk - Anneks.:

- Vinduer, dører og porter: Det er ikke etablert vannbrettbeslag under vinduer. Konsekvens er risiko for vanninndriv med påfølgende skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Loft - innredet - Hems.:

- Annet: Kneloft ble kun inspisert på én side av bygget. Det er registrert noe misfarging i undertak i kneloft mot øst, sannsynlig som følge av kondens. Det ble utført fuktmåling med piggelektroder i treverk på tilfeldige steder i undertaket. Det ble ikke registrert forhøyede fuktnivåer. Ventilasjon av kneloftet fremstår som tilstrekkelig. Mulig årsak kan være luftlekkasjer fra varm side. Diffusjonsperren (plastfolie) mellom varm og kald sone er kontrollert ved bruk av stikkprøveprinsippet. Det er registrert utettheter i diffusjonsperren ved inspeksjonsluke. Foreslått tiltak er lokal utbedring og videre overvåking.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Brorparten av eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan 373 Roppestadholmen gnr: 694 bnr: 2. Med formål: 150 - Fritidsbebyggelse.

Prisantydning kr 3 300 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

82 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige (1))

_______________________________________________________

3 423 390,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 6 485,- for 2026.

Kr. 3459,00,- for 2026.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Årlige kontingenter:

Båtplass kr 1 500,-

Ødegårdskilen vann- og avløpslag kr 4 025,-

Velforening og vei kr 1 025,-

Primær formuesverdi kr. 503 285,00.

Sekundær formuesverdi kr. 0,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.