Hollungen 58

This is a large, spacious and highly charming cabin of a good standard. The cabin sits in a private hilltop position with superb sun and lovely views over Gravningssund. Here you get an attractive natural plot with several sunny seating areas and decks. The property lies right by the water, a short distance from the boat mooring and bathing spot (approx. 250 m). Connected to municipal water and sewerage. From the cabin it is approx. a 10-minute walk to the ferry landing. By boat, Skjærhalden, Herføl, Strömstad and the Koster islands are all a short trip away. A boat and an ATV with trailer are included in the sale. The seller rents a boat mooring right by the cabin in Gravningssund, as well as a boat mooring and parking space in Skjærhalden. The rental agreements can be transferred to the new owner.

The cabin is arranged over two floors:

The ground floor comprises a living room, kitchen, 3 bedrooms and WC.

The lower floor has 2 bedrooms, a bathroom and a WC (not approved by the planning authority).

The cabin is of a normally good cabin standard and appears well maintained. Connected to municipal water and drainage. Hvaler Elektriske carried out an electrical inspection in 2024 and completed the necessary remedial work. Floors are wooden. Walls of machine-notched logs and wood panelling. Wood panelling on the ceilings.

Kitchen:

Light, airy kitchen with a kitchen island linking the living room and kitchen. Freestanding cooker, dishwasher and fridge from 2022. Ample cupboard and worktop space. Wooden floor, machine-notched log walls and wood panelling on the ceiling.

Bathroom:

Spacious bathroom fitted with a vanity unit, shower cubicle and WC. Pipework renewed in 2005/7. Plumbing for a washing machine and tumble dryer. Tiled floor with underfloor heating, tiles and wood panelling on the walls, wood panelling on the ceiling. Practical WC on each floor. The bathroom and WC on the lower floor are not approved by the planning authority.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

Ibiza 20SE - 2000 modell med ny 150hk motor fra 2020. Polaris Trailboss ATV fra 2003 med aluminiumshenger.

Løsøre inne og ute medfølger eiendommen bortsett fra private gjenstander. Avtales med kjøper.

The property lies by beautiful Gravningssund on Nordre Sandøy – one of the three eastern islands of Hvaler. The cabin occupies a private position on a rocky plateau with superb sun and lovely views over Gravningssund. The property lies right by the water, a short distance from the boat mooring and bathing spot (approx. 250 m). From here you can easily follow the network of paths to other parts of the island, and there are ferry connections to the café at Makø (Nordre Sandøy) and Nedgården (Søndre Sandøy), as well as the restaurant/marina on Herføl. It is approx. a 10-minute walk to the ferry landing with connections to Skjærhalden. Strömstad and the Koster islands are just a short boat trip away.

Take the ferry to Nordre Sandøy and follow the road up for approx. 100 metres. Follow the road uphill towards a large white house. Here, turn left and follow the natural track downhill towards a large grassy area. Continue along the natural track. Follow the track to the left through a small patch of woodland. The cabin is on the right-hand side.

Selger leier båtplass rett ved hytten i Gravningssund, samt båt- og parkeringsplass på Skjærhalden. Leieforholdene kan videreføres til ny eier.

Båtplass - Gravningssund: kr. 7 005,- pr. år.

Båtplass - Skjærhalden (C31): kr. 11 181,- pr. år

Parkeringsplass - Skjærhalden: kr. 11 984,- pr. år

Følgende båt og ATV medfølger handelen:

Ibiza 20SE - 2000 modell med ny 150hk 4 takt motor fra 2020.

Polaris Trailboss ATV fra 2003 med aluminiumshenger.

Totalt bruksareal: 91,0 m²

• BRA-i: 91,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 192,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Hytte over to plan. Underetasjen har delvis gulv av betong mot grunn, og delvis bjelkelagskonstruksjon. Øvrig del av hytten står på pilarer av treverk. Yttervegger i maskinlaftet tømmer, samt yttervegger med stående trekledning. Saltak utvendig tekket med takstein.

Rom benyttet som soverom, bad og toalettrom i underetasjen, samt store deler av plattingen utover inngangspartiet og inngang til soverommene er bygd i nyere tid og er ikke byggemeldt. Overbygg ved kjøkkendør er ikke byggemeldt.

Denne tomten er eiet. 726,00 kvm.

Hyggelig naturtomt opparbeidet med solrike uteplasser/plattinger, trær og beplantning.

Boligen er oppvarmet med elektrisistet og vedfyring.

Energikarakter: F - Rød

Energiforbruk foregående år (2024) var ca. 3 654 kwh.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg (helårs).

Det foreligger tilstandsrapport fra Anticimex v/Magnus Langvik datert 16.03.2026. Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG0 til TG3 der TG0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG2 og TG3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.

I tilstandsrapporten for denne eiendommer er det angitt tilstandsgrader for ulike bygningsdeler. Av disse er 30 bygningselementer gitt TG0, eller 1. 43% (25 bygningselementer) er gitt tilstandsgrad 2. 1 bygningselement er gitt TG3. Nærmere beskrivelse av disse finnes i tilstandsrapporten.

Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold, herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse. Det anbefales å rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad underetasje.:

- Fallforhold rundt sluk: Lokalfall til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 6 mm over en avstand på 80 cm. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt (preaksepterte ytelser). Konsekvens er at det er usikkert om fallforholdet gir tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.

- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. Konsekvens er risiko for skader på konstruksjonen ved en eventuell lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Ventilasjon: Det er ikke etablert avtrekk i rommet. Manglende avtrekk i baderom medfører økt fuktbelastning i rommet ved bruk av vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av mekanisk avtrekk.

- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det ble ved opprinnelig befaring foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone (toalettrom). Målingen viste følgende: RH 86,5 %, temperatur 9,3 grader C og duggpunkt 7,3 grader C. Til sammenlikning ble det utført tilsvarende måling i toalettrommet utenfor veggen med kun små endringer i målte verdier. Det ble på befaring for oppdatering av rapport utført nye målinger i eksisterende veggåpning. Måling inne i veggen viste følgende: RH 86,7 %, temperatur 2,1 grader C og duggpunkt 0,2 grader C. Det ble utført tilsvarende måling i toalettrommet utenfor veggen med kun små endringer i målte verdier. Måleverdiene tilsier forhøyet fuktnivå. Målt temperatur i veggen er nærme duggpunktet. Dette medfører risiko for kondens. Målingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Årsak til de høye verdiene kan være generelt høy luftfuktighet på befaringsdagen og at rommet ikke hadde vært oppvarmet over lengre tid. Det ble ikke registrert tegn til skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes som følge av høy luftfuktighet. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Annet: Ytterdøren i baderommet er av eldre dato og har luftespalte mot det fri over dørbladet. Det må forventes høyt varmetap fra denne døren.

Kjøkken - 1. etg.: Innredning: Innredningen har noe slitasje. Det er ikke registrert skader av betydning.

Toalettrom - 1. etg.:

- Overflate vegg: Det er registrert fuktmerker ved avtrekksventil i himling og i vegghjørne. Det ble ved opprinnelig befaring utført fuktmåling med pigg i treverk i og utenfor områdene med fuktmerker. Det ble registrert forhøyet fuktnivå i de berørte områdene i vegg. Målinger i områdene med fuktmerker viste vektprosent mellom 16 og 20 og var vesentlig høyere enn målinger utført i øvrige deler av veggen. Det ble ved befaring for oppdatering av rapport utført nye målinger. Målingene viste vektprosent opp mot 13 og var tilnærmet like i og utenfor områdene med fuktmerker. Målingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt og temperaturforhold. Trolig årsak er fuktgjennomtrengning fra utsiden. Konsekvens er risiko for skader i konstruksjonen over tid. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge nøyaktig årsak og aktuelle tiltak.

- Ventilasjon: Toalettrommet har kun naturlig ventilasjon. Dette gir erfaringsmessig mindre effektiv luftutskiftning enn mekanisk avtrekk. Konsekvens kan være redusert luftkvalitet i rommet. Foreslått tiltak er etablering av mekanisk avtrekk hvis dette viser seg å være nødvendig.

Toalettrom - Underetasje.:

- Overflate vegg: Det er registrert noe misfarging på vegg- og himlingsflater. Mulig årsak kan være høy luftfuktighet kombinert med at rommet ikke har vært oppvarmet over lengre tid. Konsekvens kan være fuktrelaterte skader over tid. Foreslått tiltak er å vaske bort misfarging etterfulgt av videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon via spalte i ytterdør. Naturlig ventilasjon gir erfaringsmessig mindre effektiv luftutskiftning enn mekanisk avtrekk. Konsekvens kan være redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er etablering av mekanisk avtrekk hvis dette viser seg å være nødvendig.

- Annet: Ytterdøren i toalettrommet er av eldre dato og har luftespalte over dørbladet. Det må forventes høyt varmetap fra denne døren.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom - 1. etg.:

- Overflate himling: Det er registrert fuktmerker i himling ved gjennomføring av skorstein i stuen. Disse oppsto i forbindelse med tidligere taklekkasje som nå er utbedret i følge opplysninger fra eier. Det ble utført fuktmåling med pigg i treverk i og utenfor området med fuktmerker. Det ble ikke registrert høye fuktverdier eller nevneverdige forskjeller.

- Overflate vegg: Det er registrert stedvise fuktmerker i vegghjørner i stue og soverom og under midtre vindu mot øst i stuen. Det ble ved opprinnelig befaring utført fuktmåling med pigg i treverk i områdene med fuktmerker. Det ble registrert forhøyet fuktnivå i områdene med fuktmerker. Målingene i områdene med fuktmerker viste vektprosent mellom 16 og 20, og var vesentlig høyere enn målinger utført i øvrige deler av veggene. Det ble ved befaring for oppdatering av rapport utført nye målinger. Målingene i områdene med fuktmerker viste vektprosent opp mot 14 vektprosent, og var noe høyere enn i øvrige deler av veggene. Målingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt og temperaturforhold. Forholdet skyldes trolig fuktgjennomtrengning fra utsiden. Konsekvens kan være skader på konstruksjonen ved fuktbelastning over tid. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge nøyaktig årsak og aktuelle tiltak.

- Overflate gulv: Gulvflater har generell slitasje. Konsekvens er vurdert til å hovedsakelig redusert estetisk kvalitet.

- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom 1. har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Rom under terreng:

- Overflate himling: Det er registrert noe misfarging i himlinger og på vegg i soverom. Mulig årsak kan være høy luftfuktighet i kombinasjon med lav temperatur over tid. Foreslått tiltak er å vaske bort misfargingen, etterfulgt av videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:

- Ildsteder: Steiner på gulv foran ildstedet har sprukket. Konsekvens kan være redusert beskyttelse av gulvet mot gnister/glør fra ildstedet. Foreslått tiltak er utskiftning.

Yttervegger inkl. fasader:

- Helhetsvurdering: Utvendige fasader bærer generelt preg av slitasje. Tømmeret har tørkesprekker og overflateslitasje. Det er registrert stedvise fuktmerker på innvendig side av yttervegger i første etasje. Se avsnitt "Andre rom" Dette indikerer fuktgjennomtrengning fra utsiden. Konsekvens kan være skader i konstruksjonen over tid. Kartlegging av nøyaktig årsak og aktuelle tiltak bør påregnes. Kledning mot syd har liten avstand til fjellgrunn. Dette kan medføre økt fuktbelastning på nedre del av kledningen og påvirke levetiden negativt. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Gavlvegg mot syd har synlige skjevheter. Hele fasaden har noe helling. Om forholdet er stabilisert eller under utvikling er ikke kjent. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Videre undersøkelser for å kartlegge eventuelle behov for tiltak anbefales.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer i hytten bærer generelt preg av høy slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold og eventuelle utskiftninger ved behov. Punktert vindusglass registrert i rom benyttet som soverom 2 i underetasje. Konsekvens er reduksjon av vinduets isolasjonsevne/økt varmetap, økt fare for kondensproblemer og svekkelse av vinduets estetiske kvalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

- Ytterdører og omramming: Ytterdører i hytten bærer generelt preg av slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold og eventuelle utskiftninger ved behov. Dørbladene til enkelte ytterdører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at dørene henger når de åpnes og lukkes. Justering kan vurderes.

Yttertak:

- Helhetsvurdering: Taket er inspisert ved å fysisk være på taket. Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taktekkingen (med tilhørende beslag) bærer preg av alder og slitasje. Det er registrert noe mosevekst. Dette kan påvirke levetiden til taksteinen negativt. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Mønestein (stein på toppen av taket) er ikke festet. Konsekvens er risiko for at steinen blåser av taket ved kraftig vind. Det er registrert skjevheter i takside mot vest. Årsak er sannsynligvis sig i laftekonstruksjon over bæresøyle mot sydvest. Konsekvens er risiko for videre utvikling og skader som følge av dette.

Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Helhetsvurdering: Terrassen bærer generelt preg av slitasje. Konsekvens er redusert beskyttelse av materialene og risiko for fuktrelaterte skader over tid. Foreslått tiltak er overflatebehandling og utskiftninger ved behov. Levegger har synlige skjevheter. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er lokale utbedringer. Det er registrert råteskader i nedre del av bæresøyle mot nordøst. Konsekvens er risiko for setninger i verandaen. Foreslått tiltak er utskiftning av bæresøylen.

- Helhetsvurdering: Terrassen bærer generelt preg av overflateslitasje. Terrassebordene har grønske/algevekst. Konsekvens er redusert beskyttelse av materialene og risiko for fuktrelaterte skader over tid. Foreslått tiltak er overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad underetasje.:

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Våtrommet kan fortsatt benyttes, men risiko ved videre bruk bør vurderes opp mot kostnad av fornyelse. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for total fornying av våtrommet.

Eiendommen er ikke regulert.

Eiendommen omfattes av kommuneplan 2019 - 2031 med formål 5200 - LNFR spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse, 550 - Hensyn landskap, 570 - Hensyn kulturmiljø.

Dette er en fritidseiendom - ikke boplikt. Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Prisantydning kr 5 950 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

148 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

6 119 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 22 927,- for 2026.

Inkludert eiendomsskatt (tilsvarer kr. 11 828,-), vann, avløp, renovasjon og branntilsyn.

Eiendommen har vannmåler og selger hadde i 2025 et forbruk på ca. 5 m3.

Eiendomsskatten tilsvarer kr. 10 991,- og inngår i kommunale avgifter.

Frivillige kostnader:

Nordre Sandøy velforening: kr. 215,-.

Hvaler hytteforening: kr. 450,-.

Primær formuesverdi kr. 515 606,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.