Bastoveien 106

This is a spacious and inviting cabin in an attractive location at Basto, on the east side of Spjærøy, Hvaler. The cabin sits high up in a sunny spot in beautiful maritime surroundings, only approx. 150 metres from the water. From here you enjoy superb views over a beautiful archipelago landscape, Asmaløy and on towards Singløya. The cabin has a good layout and comprises two living rooms, kitchen, three bedrooms, conservatory, bathroom, laundry room and entrance.

The property lies in the heart of the Hvaler archipelago – an ideal area for life on the water, with excellent opportunities for boat trips to islets and skerries where you can make the most of the summer. Basto is an established and sought-after cabin area north of Sand Marina, a popular harbour with both a restaurant and a kiosk. From here you have easy access to several of the archipelago's well-known destinations, such as Skjærhalden, Utgårdkilen, Brattestø and Nedgården.

The property has the use of a parking space approx. a 5-minute walk from the cabin. The seller rents a boat mooring (2.5 m) for NOK 2,250 close to the property.

The cabin comprises two living rooms, kitchen with access to the terrace, three bedrooms, conservatory, bathroom, laundry room, hallway and entrance.

In addition, the cabin has an outdoor storage shed of approx. 8 sq m.

The cabin is of a normal but good cabin standard. The original cabin was built around 1980, and in 2004 mains water and drainage were installed and a bathroom and laundry room were added. Floors are laid with laminate and pine boards. Painted and untreated wood panelling on walls and ceilings.

Kitchen:

Light kitchen from 2004 with profiled fronts and laminate worktops. The kitchen has an integrated oven and hob. Freestanding dishwasher and fridge with freezer compartment.

Bathroom:

Spacious bathroom from 2004 fitted with a corner shower, vanity unit and WC. In addition, the cabin has a large, practical laundry room with cupboards and plumbing for a washing machine. Tiled floor with underfloor heating.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

Alt av løsøre og tilbehør, utenom private gjenstander medfølger hytta. Lampe over spisestue og lampetten på veggen medfølger ikke.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The property is located in a quiet, maritime area at Basto, on the east side of Spjærøy, Hvaler. Basto is a well-established cabin area north of Sand Marina, a popular and sheltered harbour with a restaurant and kiosk. The cabin enjoys an elevated, sunny position with superb views over a beautiful archipelago landscape and on to Asmaløy. Here you are in the heart of the Hvaler archipelago – a paradise for life on the water and boat trips to islets and skerries where you can enjoy the summer. A short boat trip away, or approx. 5 minutes by car, you reach the grocery store at Rød, or you can head out to the archipelago's many destinations such as Skjærhalden, Utgårdkilen, Nedgården and Brattestø – a central hub on Sjøsiden with food and drink, concerts, quizzes and other social activities. From the property it is approx. 15–20 minutes by car to Fredrikstad town centre. Bus services from the main road to Fredrikstad and Oslo.

Selger leier en båtplass på 2,5m like ved hytta for kr. 2 250,- pr. år og kan overføres til ny eier.

Hytta disponerer 1 parkeringsplass ca. 5 minutters spasertur fra hytta. Det er parkeringsplass for gjester på oversiden av parkeringsplassen. Kostnaden for parkering er inkludert i velforening (se punkt "velforening").

Totalt bruksareal: 93,0 m²

• BRA-i: 78,0 m² (stue, spisestue, kjøkken, 3 soverom, bad, vaskerom, gang og entre)
• BRA-e: 8,0 m² (utvendig bod)
• BRA-b: 7,0 m² (innglasset balkong)

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 49,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Hytte over et plan oppført på på grunnmur av lett klinker blokker tilpasset og plassert på fjell. Hytta er kledd med stående kledning. Tak er tekket med eternitt plater. Innlagt vann- og avløp med varmekabel i 2004.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterlige opplysninger.

Det foreligger godkjente byggetegninger av eiendommen. Det er noen avvik i forhold til dagens bruk, men ingen søknadspliktige endringer inni i hytta. Plattingen ved inngangsparti er ikke byggemeldt.

Denne tomten er festet. 1132,40 kvm.

Hyggelig naturtomt på en høyde med fantastiske sol- og utsiktsforhold.

Tomten er markert med stiplet linje (usikre tomtegrenser) og dette kan medføre avvik i forhold til oppgitt areal.

Festenummer:24

Bortfester: Stiftelsen Dypedalsåsen,

Festeavgift pr. år: 7 587

Festeavgift endret dato: 2022

Neste regulering: 2032

Festekontraktsdato: 01.08.1961

Festekontrakt start dato: 01.08.1961

Festekontrakt utløpsdato: 01.08.2060

Eierskiftegebyr: kr. 2 000,-

Kreves samtykke til overdragelse: Nei.

Det gjøres oppmerksom på at festeavgiften - i utgangspunktet - blir å avregne direkte mellom partene pr. overtakelse.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet.

Energikarakter: G -

Energiforbruk foregående år var 9 937 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Bebyggelsen på eiendommen har ikke fått utstedt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest iht. Hvaler kommune. Hvis bebyggelsen er eldre enn 1965/66, var det ikke krav til slik tillatelse. Det utstedes heller ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 01.01.1998.

Eiendommen er tilknyttet privat vei, kommunalt vann og avløp via privat anlegg. For ytterlige opplysninger se punkt "velforening".

OPPSUMMERING TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Her kommer en oppsummering av TG i tilstandsrapporten fra Ketil Asbjørnsen, datert 07.05.2026:

TG 1: 12

TG 2: 16

TG 3: 7

TG IU: 2

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

-Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke og det er påvist vinduer med fukt/råteskader.

-Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Påvist fukt/råteskader. Vanskelige å åpne eller lukke. Karmene er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

-Terrasse: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen på terrassen.

-Krypkjeller: Det er ikke akomst til deler av krypkjeller. Det er påvist skader på konstuksjoner i krypkjeller som er foresaket av råte eller sopp. Påvist synlig vann i krypkjeller eller tegn på innsig av vann i krypkjeller.

-Vaskerom: Det er påvist tegn på utettheter på vaskerom. Ikke fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Rommet har ingen ventilasjon. (takstmann har kommentert at varmekabler ikke fungerer - termostater er byttet og fungerer nå).

-Fuktsikring og drenering: Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

-Utvendig: Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen, undertak, renner/nedløp/besalg. Mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist råteskader i bordkledningen. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Værtslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er ikke tilgang til loft over kjøkken. Det er behov for vedlikehold og utskiftinger av de utvendige trappene.

-Innvendig: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er målt høydeforskjell mellom 15-300mm gjennom hele rommet og 10-20mm innenfor en lengde på 2 meter. Mer en halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

-Vaskerom: Det er skader i skrog etter tidligere vannskade.

-Bad: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Påvist skader på innredning.

-Kjøkken: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

-Tekniske installasjoner: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Rørkursen i systemet på vannledninger er ikke merket. Varmtvannsbereder er over 20 år.

-Tomteforhold: Grunnmuren har sprekkdannelser.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad IU:

-Bad og vaskerom ligger lavere en stuen slik at det ikke lar seg gjøre å komme til svill.

Se vedlagt tilstandsrapport for ytterligere opplysninger.

Eiendommer er ikke regulert.

Eiendommen omfattes av kommuneplan 2019 - 2031 med formål fritidsbebyggelse og LNFR- spredt bolig- fritids eller næringsbegyggelse.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Erklæringen skal vedlegges skjøtet for tinglysing, og oppgjøret kan ikke foretas før skjøtet er tinglyst. Konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan.

Prisantydning kr 4 850 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

121 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

4 992 240,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 11 203,- for 2026.

Inkludert vann, avløp, renovasjon og branntilsyn.

Eiendommen er utstyrt med vannmåler og selger hadde i 2025 et forbruk på ca. 6m3 (var lite i bruk).

Eiendomsskatten tilsvarer kr. 8378,00,-

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 296 054,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.